浓妆淡抹总相宜，从万科的销售额说一下房地产企业的销售收入
我一直认为红烧肉是很消耗时间和精力去做的一道菜，从带皮五花肉的选择，到恰到火候的烹炸，再到冰糖和料酒，最终在砂锅里焖够时间出锅。我想，会做红烧肉的老男人一定不是油腻的，就像王石。
2017年，这个上过珠峰的男人，这个抛弃糟糠之妻的男人，这个学者型的男人... ...经过著名的股权保卫战后，一下子从公众的视线里消失了。
很长一段时间，万科两个字是和王石捆绑在一起的。万科就是王石，王石就是万科。2018年1月3日，没有王石的万科发布公告，2017年累计实现合同销售面积3595.2万平方米，合同销售金额5298.8亿元。销售额位居全国第二，排名第一的是碧桂园。
按照万科约5300亿的销售额，推测2017年全年的营业收入大概为2800亿元。
等等，你说什么？几乎打了个对折啊，难道万科的房子都是五折卖的？
这就需要提到房地产企业的收入确定原则。
房地产企业的收入确认是非常奇特的，不是收到钱或者开了发票就要确认收入。大多数行业都是收到钱或者开了发票就可以确认收入（2018年的新收入准则规定就非常繁琐了，暂且不表），可是房地产企业不能这么干。客户交了钱，企业只能做到预收账款里，算作负债，再加上杠杆圈地盖房，所以房地产企业资产负债率都非常高。
根据税务有关规定，开票甚至开收据的时候都要交税的，但此时仍不能确认收入，必须等到客户验房入住后才可以确认收入。因此房地产商的库存周转时间非常长，像万科这种去库存做的非常好的企业，存货周转天数也在1000天以上（三年左右）。
也就是说，现在的销售额，都是将来的收入。因此，从某种意义上来讲，房地产商的营业收入，其实是滞后入账的，并不能反映当年的真实业绩。2017年的年报，表现出来的大概是两三年前房价疯涨时的业绩。
从大环境来看，2017年是房地产市场并不太风光甚至很难过的一年。
全国商品住房销售规模保持增长，但增速放缓。国家统计局数据显示，上半年全国商品住宅销售面积为6.48亿平方米，销售金额为4.93万亿元，同比分别上升13.5%和17.9%，同比增速较第一季度分别下降3.4和2.3个百分点。本集团长期重点观察的14个城市1，上半年商品住宅批准预售面积同比下降27.2%，商品住宅成交面积同比下降36.1%。
受新房成交放慢影响，全国住宅开发投资增速在第二季度回落。上半年全国住宅开发投资完成额约3.43万亿元，同比增长10.2%，增速较第一季度下降1个百分点；全国住宅新开工面积约6.14亿平方米，同比增长14.9%，增速较第一季度下降3.2个百分点。
房地产市场融资渠道逐渐收紧。央行报告显示，上半年全国新增房地产贷款3.0万亿元，同比增速较3月末下降2.0个百分点。其中，个人住房贷款同比增速较3月末低4.8个百分点。在行业监管从严、整体资金面趋紧的背景下，坚持稳健经营、具有良好资信口碑的企业，其优势将进一步凸显。
土地市场方面，前述14个城市成交均价仍在历史高位，第一、二季度的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）分别为25.8%和40.3%，但相比去年同期已有较为明显的下降。部分三四线城市的土地均价和成交溢价率也有所上升。随住宅市场趋于平稳，预计土地市场亦将呈现降温趋势。
房地产市场向理性回归，有利于防范金融风险，延续行业发展周期，为建立长效机制提供有利时机。其中，建立租售并举机制，促进租赁住房发展，满足新市民居住需求已经成为行业政策的重要组成部分。
此外，经历过去十多年大规模建设后，主要城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间显现，居民住房有关的消费支出持续增长，将为房地产企业提供更多发展机会。
2013年，王石做了一个战略决定：提出了“轻资产、重运营”的经营战略。这个战略改变了万科，也成为中国大型企业转型的样板。
在2017年的半年报中，我们看到了“轻资产、重运营”开花结果：
1、物业服务
报告期内，万科物业在持续优化服务品质的同时，着重提升商业和写字楼物业管理的能力，并围绕楼宇和业主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次装修等基于楼宇的服务，以及阳光物业、邻里社交和友邻市集等基于生活的服务，保持行业持续领跑。2017年6月发布的物业百强名单中，万科物业连续第八次蝉联综合实力第一，并获得“2017中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。
2、商业开发与运营
万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理，截止报告期末，共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。
为快速提升商业物业管理运营能力，万科通过下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）。该商业地产投资基金将用于投资收购本集团所拥有的商业项目，有助于本集团借助外部资本力量，支持业务扩张。
3、物流地产
万科的物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的核心战略，通过持续引进优秀人才，形成了具有行业竞争力的物流地产队伍和相对完善的信息化管理体系。目前，本集团物流地产主打高标库产品，同时致力满足客户定制化仓储设施需求，客户主要为国内主流物流、电商和零售企业，以及部分快速增长的新兴客户。
上半年，物流地产业务新获取项目9个；于报告期末至本报告披露日，新增5个物流地产项目。以上14个项目合计规划建筑面积约为108万平方米。截至本报告披露日，本集团物流地产业务累计获取32个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）256万平方米，另已签约锁定项目总计35个，总建筑面积为250万平方米。获取项目中已建成运营项目共11个，其中稳定运营项目共9个，稳定运营项目平均出租率达到98%。
联合普洛斯（global logistic properties limited，新加坡交易所上市公司，股票代码：mc0.sg）现任ceo梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银集团投资有限公司共同参与普洛斯潜在的私有化。普洛斯为全球领先的现代物流设施提供商。此次交易如完成，将是本集团实施城市配套服务商战略的重要举措，有助于完善本集团在物流地产领域的布局。
4、长租公寓
发展租赁住房是房地产行业长效机制的重要组成部分。近年来，在“租售并举”的政策导向下，从中央到地方密集出台政策支持住房租赁市场发展。今年7月，住房及城乡建设部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。在一系列政策的推动下，住房租赁市场正迎来快速发展的良机，经营规范的长租公寓企业将获得长足发展空间。
自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化租金定价，致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。
此外，万科遵循与客户同步发展和与城市同步发展两条主线，继续积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。其中，万科冰雪业务目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区，2016-2017雪季累计滑雪人次45万，客流同比增长50%，其中松花湖雪场滑雪人次为26万，已成为国内客流量最大的滑雪度假区之一。
于本报告披露日，万科已与新加坡悦榕集团（以下简称“悦榕集团”）签署战略合作协议，双方将共同成立合资平台——悦榕中国控股公司，用以整合悦榕集团旗下在中国区域的品牌酒店及资产，并在酒店及开发、养生与养老等领域拓展业务。本次合作有助于发挥双方在客户资源以及业务布局方面的协同效应，进一步完善本集团的城市配套服务战略。
5、事业合伙人
2014年，万科首次提出事业合伙人机制，在“共创、共担、共享”的理念下，开展了项目跟投、事件合伙等一系列创新实践。经过过去三年的实践，事业合伙人机制在强化员工合伙人意识、鼓励员工为公司和股东创造更大价值方面取得明显成效。股权事件中，事业合伙人机制对于稳定团队、提振士气、保障运营发挥了中流砥柱作用。
报告期内，万科组织成立了专项小组，对事业合伙人理论与实践进行了广泛的研讨，持续研究、深化和提炼事业合伙人理论，并鼓励各业务单位结合自身业务的实际情况，推动事业合伙人机制的落地。
与传统的“重资产、重运营”的房地产建筑企业相比，万科的轻资产重运营具有以下特点：
1、更多的现金留存和投资重点的转向。通过现金流量表可以看出，万科的现金留存非常可观，2017年三季度季报中达到了近900亿，较2013年多了一倍。更多的投资投向了合资企业、供应链、客户关系管理等方面。
2、“小股操盘”开发模式。这个模式的概念最早出现在万科2013年的财报中：在合作项目中不控股，项目由万科团队操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。万科摆脱商业地产投资人和开发商资产包袱，却实际拥有绝对的经营管理权，并持续获得经营收益。通过输出管理和品牌价值实现轻资产重运营。
3、深耕物业管理和以互联网为平台，转型为城市配套服务商。按照王石的“八爪鱼战略”，万科由八大板块打造商业生态系统，将轻资产模式渗透进住宅、商业、教育、养老等各个领域，逐步降低住宅地产业务收入比例，据其历年财报，物业管理收入的比例在万科的营收中逐年提高。
4、降低银行贷款比例，依托房地产信托基金低成本融资。2015年，万科和鹏华基金合作的“前海万科”基金正式上市交易，此类金融产品的应用，大大减少万科的资源占用，盘活资金使用效率。
这正是王石的伟大之处，敢于做减法的企业家才是真的流弊。
2017年，我们看到更多的后知后觉的房地产商纷纷转型。比如万达开始卖掉酒店和文化地产，但保留经营权，其实就是五年前万科轻资产重运营模式的翻版。投资者急得直跺脚：怎么不务正业呢？其实，什么又是正业呢？
除此之外，万科的模板也被国资委吸收消化，并在19大中发扬光大。在19大报告中，“国有资产保值增值”改成了“国有资本保值增值”，一字之差，回味无穷。
国有资本的运营也将采用轻资产重运营模式，这也将是下一步央企混改的重点。央企混改第一枪的中国联通，如今已经在雄安成立了资本运营分公司，王石通过大型企业摸索出来的经验，都将成为后来者的财富，在央企混改激发活力之后，终将惠及全体人民（尤其是股民）。